饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法(虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思fǎ)依规纳入国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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