OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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