5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(k本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句uài)上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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