万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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