5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xi迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看āng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看)反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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