饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客(k600毫升等于多少斤水，800ml是多少水è)源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对(duì)居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在内的(de)相关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行600毫升等于多少斤水，800ml是多少水分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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