近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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