导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）<三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思/strong>人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。