5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季(jì)度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；中国内战打了几年，中国内战打了几年时间归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13中国内战打了几年，中国内战打了几年时间日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国内战打了几年，中国内战打了几年时间