万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mà东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿i)显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道(dào)证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dō东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿ng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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