近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　俄罗斯是资本主义还是社会主义中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公俄罗斯是资本主义还是社会主义募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分俄罗斯是资本主义还是社会主义配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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