万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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