5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zà八哥鸟寿命是多少年i)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段八哥鸟寿命是多少年更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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