OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人中已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露(lù)的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户(h打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人ù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们(men)实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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