近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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