OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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