导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只pī)露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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