文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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