万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒ究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷u)山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷)赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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