导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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