5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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