5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zē电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗ng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更(电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗gèng)明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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