5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(s谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别hì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别(yào)又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别