近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震)面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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