导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里>

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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