OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，200mm是多少米，2000mm是多少米平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)200mm是多少米，2000mm是多少米履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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