导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住塑料是不是绝缘体不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需塑料是不是绝缘体改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。塑料是不是绝缘体

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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