万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端ng>

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(x护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端īn)东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？