近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(紫菜是不是海鲜quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng紫菜是不是海鲜)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的紫菜是不是海鲜二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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