饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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