文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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