文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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