文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fē比较长的古诗词，比较长的古诗10句i)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸比较长的古诗词，比较长的古诗10句福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，比较长的古诗词，比较长的古诗10句形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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