文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生cos180°是多少，cos180度等于多少>

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　cos180°是多少，cos180度等于多少引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂cos180°是多少，cos180度等于多少等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。