导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑在职教育是什么意思，补充在职是什么意思中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(f在职教育是什么意思，补充在职是什么意思ù)责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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