近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(前肖是指哪几个生肖tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。前肖是指哪几个生肖>

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)前肖是指哪几个生肖于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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