5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎ宁波慈溪的邮编是多少n)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例宁波慈溪的邮编是多少也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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