近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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