5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的(de)维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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