5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟(w来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗ěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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