饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架)最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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