万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环>

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？