“现在(zài)的房(fáng)地(dì)产很难再出(chū)现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分化(huà)的愈(yù)加明显，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注度(dù)从板(bǎn)块向(xiàng)单个标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经不(bù)大(dà)了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么(me)如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出(chū)现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的(de)、此前没(méi)有踩过红(hóng)线(xiàn)的(de)。

　　他(tā)还表(biǎo)示(shì)，如果关(guān)注(zhù)一下今(jīn)年(nián)房地(dì)产的开发(fā)资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银(yín)行的信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要(yào)资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还(姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼hái)是那些(xiē)有国企背景的房(fáng)企，民营房(fáng)企相对比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明(míng)显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融(róng)资等各个方面都非常明显。现在(zài)有(yǒu)国(guó)资背景的房企在资(zī)本市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企股价大(dà)多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会(huì)特(tè)别重视企业的成本(běn)优(yōu)势，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高(gāo)的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低的(de)；建安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是我们(men)看(kàn)重的一家房企(qǐ)的综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时(shí)满足上述条件的(de)房企并不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出(chū)现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为(wèi)例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷(yí)等国央企(qǐ)“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳(wěn)健特(tè)色的(de)国央(yāng)企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其财务(wù)指标(biāo)称得上完全健康的(de)仍是少数。而(ér)更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又(yòu)进一(yī)步(bù)考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感(gǎn)觉到(dào)机会来了(le)，其开始在(zài)一线城市进行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率(lǜ)也由(yóu)此前的(de)33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房(fáng)企新购入地块也实现了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计(jì)今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外一半(bàn)也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营(yíng)企业(yè)的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到机会时要(yào)出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企(qǐ)的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例如(rú)果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要(yào)比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率要(yào)求不得(dé)高于(yú)100％要更加(jiā)严(yán)格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行业的复(fù)苏(sū)速度并(bìng)没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债(zhài)率(lǜ)提(tí)高到一(yī)个比较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在(zài)2022年拿地(dì)较积(jī)极的(de)房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿地策(cè)略的同时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度(dù)的(de)实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置混(hùn)合型(xíng)证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管理有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)就长期持有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一季(jì)报，该(gāi)资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青睐(lài)，和其自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩(jì)表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍(réng)能(néng)保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略布局(jú)关系(xì)密切(qiè)。根(gēn)据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收(shōu)比重只占到(dào)近六成。近(jìn)三(sān)年(nián)持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的(de)土储补充同(tóng)样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近期(qī)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)更是迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华(huá)养老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是(shì)房地产产业链上的中游(yóu)环节，其(qí)上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的(de)思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规(guī)模越来越大，随着(zhe)时间的(de)增加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美(měi)国过去(qù)的数据充分说(shuō)明(míng)了(le)这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增长却一直都很好(hǎo)。对于(yú)地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的(de)统计，目前(qián)暂居前(qián)两位的(de)都是(shì)来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前(qián)者在月线连收七(qī)根(gēn)阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一(yī)季度报告(gào)显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报的(de)十大流通股股东来(lái)看，能够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁江(jiāng)山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的(de)房地(dì)产产业链股票还有(yǒu)金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一(yī)时的家(jiā)居(jū)板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该(gāi)股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收(shōu)还是归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报(bào)中他管理的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选和(hé)广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产品均(jūn)登(dēng)榜(bǎng)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这类标的大多(duō)在香港(gǎng)上市(shì)，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例(lì)分(fēn)析(xī)：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希(xī)望挣的是市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比(bǐ)是(shì)比较高(gāo)的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项(xiàng)目到期之(zhī)后，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度(dù)增长，不过服(fú)务(wù)没(méi)有特别(bié)好，客户没(méi)有那么满意，能(néng)做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好的(de)服务是有关系的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼