OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公实属和属实区别在哪，实属与属实的区别募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎ实属和属实区别在哪，实属与属实的区别o)产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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