近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次(cì)女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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