文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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