导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　<切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸strong>首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸rong>

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。