近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别)募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chén商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别g)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权(qu商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别án)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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