5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yā汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市ng)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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