5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心<池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊/strong>

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）